La Cour de cassation a rendu d’importants arrêts dans le cas où un particulier, qui a financé l’achat d’un bien par un crédit immobilier, ne rembourse pas une échéance.

Où la résiliation est prévue en cas d’échéance impayée…

Lorsqu’un particulier (consommateur) finance l’achat d’un bien ou des gros travaux par le biais d’un crédit immobilier régi par le Code de la consommation (art. L 313-1 et s) , le contrat de prêt peut prévoir sa résiliation de plein droit par une clause résolutoire dite de «déchéance du terme», en cas d’échéance impayée. Le contrat peut prévoir une indemnité à la charge de l’emprunteur, en cas de résolution, par une clause pénale. L’indemnité ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés (C. cons. art. R 313-28) .

Une importante précision…

Par arrêt de principe rendu au vu de la jurisprudence européenne (CJUE), la Cour de cassation a jugé qu’une clause d’un contrat de prêt, qui prévoit sa résiliation de plein droit, après une mise en demeure de régler des impayés «sans préavis d’une durée raisonnable» , est «abusive» et donc illicite, au regard de l’article L 212-1 du Code de la consommation, en ce qu’elle crée un «déséquilibre significatif» au détriment du consommateur «ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement» .

À cet égard, une clause prévoyant une durée de 8 jours a été jugé abusive.

Un autre arrêt a aussi précisé que les juges sont tenus d’examiner, y compris d’office (c’est-à-dire même si cela ne leur est pas demandé par l’emprunteur) le caractère abusif d’une «clause autorisant la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date, sans mise en demeure ou sommation préalable ni préavis d’une durée raisonnable»(Cass. 1e civ. 22‑3‑2023 n° 21-16044 et 21-16476) .

Cette règle s’applique aux contrats de prêts à venir, mais aussi aux contrats conclus avant le 22‑3‑2023.

Conseil 1.

Au vu d’un arrêt, si la mise en demeure adressée par la banque précise que la déchéance du terme sera prononcée faute de reprise du paiement des échéances dans un certain délai (raisonnable), la déchéance du terme est acquise au terme du délai, sans obligation pour la banque de procéder à sa notification (Cass. 1e civ. 10‑10‑2021 n° 19-24386) .

Conseil 2.

Si le prêteur ne fait pas jouer la clause de déchéance du terme, il peut majorer le taux d’intérêt (limite : 3 %) que l’emprunteur aura à payer «jusqu’à ce qu’il ait repris le cours normal des échéances contractuelles»(C. cons. art. L 313-50) .

La clause de déchéance du terme, prévue par un prêt immobilier en cas d’impayé, sans mise en demeure préalable ou préavis d’une durée raisonnable, est abusive et donc illicite.