Où un terrain à bâtir est acheté…
Un particulier se porte acquéreur d’un terrain à bâtir sur une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). La vente est finalisée chez un notaire par un acte régularisé le 31‑1‑2012, au vu d’un certificat d’urbanisme obtenu le 9‑1‑2012, indiquant que le terrain est classé en zone Ui du PLU applicable.
Où le terrain devient inconstructible…
À la suite de la vente, l’acquéreur découvre que le terrain est classé en zone AN/AH par le PLU, tel que modifié par une délibération du conseil municipal de la commune… le 27‑12‑2012 (4 jours avant la vente…), et comme tel devenu inconstructible. L’acquéreur décide d’assigner le vendeur en indemnisation pour manquement à son obligation de délivrance «conforme» (C. civ. art. 1604) .
Une règle à intégrer…
Par un arrêt qui a eu les faveurs d’une publication officielle, la Cour de cassation a approuvé le rejet de la demande, pour les motifs suivants. L’objet de la vente étant un terrain à bâtir, le transfert de propriété s’était opéré lors de la signature de l’acte de vente, et il convenait donc de se situer au 31‑1‑2012 pour apprécier si le vendeur avait, ou non, satisfait à son obligation de délivrance. Or, le PLU modifié, adopté par délibération du 27‑1‑2012, avait été publié… le 9‑2‑2012. Cette date étant celle à laquelle le PLU était entré en vigueur et devenu opposable, le bien vendu était un terrain à bâtir au jour de sa délivrance (Cass. 3e civ. 25‑5‑2023 n° 22-12870) . La publication de la Cour de cassation a été en outre assortie d’un «abstract» posant le principe (inédit) suivant. Le «respect de l’obligation de délivrance conforme du vendeur d’un terrain vendu comme étant constructible s’apprécie à la date du transfert de propriété, au regard des dispositions du plan local d’urbanisme en vigueur à cette date, les modifications adoptées antérieurement par délibération du conseil municipal mais non encore publiées n’étant pas applicables» .
Conseil…
Il faudra prévoir une rubrique qui informe tout acquéreur d’un terrain à bâtir (en particulier s’il est profane) de toute révision en cours (connue) d’un PLU en cours, susceptible de remettre en cause sa constructibilité.
Le respect de l’obligation de délivrance pour la constructibilité d’un terrain doit s’apprécier au vu du PLU tel qu’en vigueur (opposable) à la date de l’acte de vente.
